O PROJETO ARENA – DOIS ANOS DEPOIS
PRIMEIRA PARTE – O TERRENO, O PROJETO E A OBRA
A Lei 4.610, de 21/11/1963, os gravames e o encargo donativo
O hoje chamado Projeto Arena, aprovado pelo CD do Grêmio em 16/12/2008, ao contrário do que tem parecido, teve seus sinais vitais surgidos 45 anos antes, exatamente no dia 21 de novembro de 1963.
Nesse dia foi sancionada e promulgada a Lei Estadual nº 4.610, através da qual o Governo do Estado de então, atendendo decreto da Assembléia Legislativa, foi autorizado a doar à Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul, entidade civil sem fins lucrativos com sede nesta Capital, uma área de terras com 38 hectares, situada no então 4º sub-distrito do 1º distrito do município de Porto Alegre.
Esse local, embutido na região onde hoje situa-se o Bairro Humaitá, na época tratava-se de um banhado, localizado numa zona (norte) sequer suburbana da cidade, uma verdadeira área rural (a Free Way inexistia). Tratava-se de uma várzea, um verdadeiro baixio alagadiço nas margens do Rio Gravataí.
Nos termos da dita lei, a doação fez-se modal, isto é, com encargo da construção e instalação ali, pela donatária, do que se chamou de “Universidade do Trabalho”, não podendo ter outro destino que não fosse esse: servir de assento a tal instituição de ensino.
Rezava também a referida lei que, acaso não observada essa incumbência, o imóvel deveria retornar ao domínio e posse do Estado (reversão), sem que assistisse qualquer direito de indenização à beneficiária. Até por isso, deveria ficar gravado com as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade.
No diploma, no entanto, não constou prazo para a aceitação, ou não, da liberalidade pela donatária (CC/1916, art. 1166), e, tampouco, para realização da obra.
A primeira carência foi obviada pela assinatura da escritura, lavrada no 7º. Tabelionato desta Capital, em data de 18 de março de 1965, no Livro nº 4, fls.140, nº330, com a natural e impositiva concordância da favorecida.
Quanto à segunda, mostrava-se perfeitamente elisível a qualquer momento, desde que presente o inadimplemento do encargo, à vista da competente constituição da donatária em mora pelo doador, via PGE e Ministério Público, tudo na conformidade do disposto nos artigos 952 e seguintes, 1180 e § único do artigo 1181 do CC/1916, vigente à ocasião.
Verifica-se a presença inquestionável, nessa alienação graciosa, da sua elogiável orientação e destinação ao erguimento de um complexo - mais do que um simples estabelecimento - de ensino superior, a beneficio de interesses e da demanda cultural de significativos extratos da sociedade, particularmente sua juventude. Em paralelo – e fundamental -a ausência de qualquer sentido de especulação comercial, até porque algo vedado à condição pública do doador e incompatível com os fins sociais da donatária, entidade privada sem fins lucrativos.
Ocorre que o aludido encargo não foi cumprido, restando a donatária inadimplente quanto a sua consecução por décadas. A propriedade, todavia, nunca foi objeto de medidas de reversão, restando o Estado omisso quanto à constituição em mora e a retomada pertinente.
A área de terras pertence, até hoje, à Federação.
Por oportuno e importantíssimo no desenrolar dos acontecimentos, cabe referir que a escritura pública de doação, acima mencionada veio a ser registrada no CRI da 4ª Zona desta Capital, em data de 25 de março de 1965. no Livro 3-D, fls. 138, nº 6.422.
O equívoco do CRI da 4ª Zona, a eleição do bairro, a opção de compra do terreno da Habitasul e a decisão pela parceria
Observou-se, na transcrição de tal escritura, um observando-se um grave equívoco.
Com efeito, deixou de constar ali, tanto o encargo donativo e sua possível reversão por inadimplência, quanto os gravames de inalienabilidade e impenhorabilidade.
De modo que, por muitíssimo tempo, como se verá , o imóvel quedou-se pública e ostensivamente livre e desembaraçado de quaisquer ônus no Ofício Imobiliário próprio, ou seja, passando ao público em geral como de livre negociação, em qualquer de suas formas.
(Muitos anos depois, em 14 de maio de 2001, depois da devida aprovação pela Assembléia Legislativa, o mesmo Governo do Estado do Rio Grande do Sul sancionou e promulgou a Lei nº 11.622, cujo objeto foi autorizar o cancelamento dos gravames e do encargo donativo que recaiam sobre uma parte da área total doada (38,00 ha), com 22.551,96 m2 (2,26 ha), tudo visando à destinação desse pequeno espaço à futura implantação – seguramente pelo Município e depois do devido processo legal (desapropriação) ¬ do prolongamento da Avenida Padre Leopoldo Brentano, lindeira ao terreno, viabilizando o projeto urbanístico Humaitá – Navegantes.).
Incumbe agora registrar que, entre as primeiras das muitas questões debatidas no CD do Grêmio sobre o negócio Arena – surgido, pelo menos ostensivamente, no clube em novembro de 2006 - esteve a localização do novo Estádio: se no lugar tradicional (Bairro Medianeira) ou em outro da cidade, precisamente, no Bairro Humaitá.
Depois de uma série de debates, o órgão decidiu pela realização nesse último. Isso ocorreu ainda ao tempo em que as tratativas andavam oscilando entre a parceria com a empresa Odebrecht, que pretendia na última região ou o Consórcio TBZ-OAS e etc., que se inclinava para o local onde se situa o Olímpico.
Em julho de 2007, mais precisamente dia 25, obteve o Grêmio, por sessenta dias, uma opção de compra de um terreno com área de 369.108,81 m2 (36,91 há), sito no aludido bairro Humaitá, à Avenida A.J. Renner, nº 2550, pertencente à empresa Habitasul Desenvolvimentos Imobiliários S/A., que a disponibilizou pelo valor de R $ 50.000.000,00 à vista.
Transcorrido in albis o prazo, com a implícita desistência, por muito tempo o tema “terreno” ou “localização do Estádio Arena” deixou de ser enfrentado pelo CD do Grêmio, ocorrendo um silêncio total a respeito do assunto.
Fracassadas as tratativas de parceria com a Odebrecht e, depois, com a TBZ, acordou o Grêmio, exclusivamente com a Construtora OAS Ltda., a continuidade delas, tudo a partir de meados do ano de 2008.
O terreno escolhido
O terreno escolhido para a construção do Estádio Arena acabou sendo aquele supra mencionado, pertencente à Federação dos Círculos Operários do RGS. A decisão aquisitiva, todavia, foi tomada sem que a indicação específica dele - e não outro, na mesma ou outra região - tenha passado pelo crivo específico do CD do clube, que apenas, como se narrou, tão somente optara pela zona, bairro.
Restaram, pois, incógnitas as efetivas e concretas razões pelas quais recaiu sobre tal imóvel a preferência da compra. Especula-se – apenas isso – sobre a questão da economia relativa aos valores aquisitivos. Poderia ser conveniência financeira, enfim, do futuro adquirente. É o que passou intuitivamente, posto que jamais o preço aquisitivo foi aventado publicamente. Quanto a isso, a única referência que se tinha era o valor do imóvel da empresa Habitasul, o da opção retro mencionada, de mesmo tamanho e localização.
O Projeto de Lei 242/2008 e a Lei 13.093, de 18/12/2008
Importa, no entanto, registrar que à escolha seguiu-se o imediato encaminhamento de pedido ao governo do Estado de elaboração de mecanismo legislativo voltado à liberação dos gravames sobre o aludido terreno, bem como do encargo donativo.
Com efeito, o Executivo, ainda enquanto se desenvolviam os estudos e discussões sobre o Negócio Arena no âmbito do CD do Grêmio, respondeu prontamente ao apelo, enviando à AL, em 16/10/2008, o Projeto de Lei que tomou o número 242/2008, cujo conteúdo se traduziu na introdução de alterações na Lei 4.610 e na Lei 11.622, acima mencionadas.
Na exposição de motivos, utilizou-se como justificativa maior a viabilização das negociações entaboladas pelo Grêmio com terceiros para edificação no local de um novo estádio de futebol, isto é, o empreendimento de implantação do moderno complexo denominado “Arena Tricolor”.
Dito projeto tramitou celeremente, tendo havido, segundo consta, até pleito expresso de dispensa de publicação e interstício para a imediata votação da sua redação final.
Tal a pressa pretendida.
Breve análise da Lei 13.093, de 18/12/2008
Cabe, a partir daqui e num intervalo da narrativa, algumas considerações a respeito nesse Projeto de lei estadual nº 242/2008, depois convertido na Lei 13.093.
Em suma síntese, observou-se o seguinte:
a) Permitiu-se a transferência futura dos gravames de inalienabilidade e impenhorabilidade que recaiam sobre o imóvel (38,00 ha) de Humaitá, bem como do encargo donativo inadimplido, impostos pela Lei 4.610, para uma área do bairro Restinga , Estrada Costa Gama, nesta Capital, pertencente a outra associação, o Círculo Operário Porto Alegrense, com uma superfície total de 22,00 ha. Com isso, liberados estariam os ônus do terreno da outra, restando ele livre para plena disposição da Federação, inclusive e certamente para fins de comercialização ou oneração.
b) Observa-se disso, de plano, que, uma vez efetivada essa troca, além de privilegiar-se econômica, financeira e individualmente, uma entidade privada, a Federação – que, em tese, até nem tem fins lucrativos – estimulando-lhe a especulação e a cupidez, violar-se-ia, também, a proibição de emprego da liberalidade pública original em outros fins que não a exclusiva criação, ali, de uma unidade de ensino, a benefício dos interesses gerais civis tanto da sociedade como um todo, quanto da comunidade circunvizinha. Sem dúvida, uma operação de privatização indireta de área estatal, sem o trajeto árduo da desafetação.
c) Constata-se imediatamente, outrossim, que irrelevou-se, mais uma vez, a mora da donatária Federação, relativa à construção e instalação da Universidade do Trabalho no terreno de Humaitá, tolerando-se inequívoca e ostensivamente a sua longa e persistente inadimplência no cumprimento do encargo donativo. Assim, desprezou-se ou afastou-se, inquestionável e repetidamente, a oportunidade da demanda, pelo Estado, doador, da contingente e necessária reversão da doação cinquentenária.
d) A lei submeteu a eficácia de seus dispositivos a uma velada condição suspensiva, qual fosse a futura (e incerta) aquisição, pela Federação, do dito terreno do bairro Restinga, de valor e aproveitamento construtivo incógnitos, seguramente muitíssimos inferiores ao outro. Em essência, pois, o comando legal teve por pressuposto a existência de um interesse particular por parte da destinatária dele, a Federação, no negócio imobiliário respectivo, o da permuta dos gravames e encargos de um para outro terreno, tão evidenciadamente conhecido a ponto de permitir-se o envolvimento do Poder Legislativo na facilitação do atendimento a essas supostas pretensões.
e) Inobstante o estabelecimento dessa condição, incidiu o mentor, paradoxalmente , numa impropriedade absoluta, na medida que, desde já ( “fica gravada”) fez instituir os tais gravames de inalienabilidade e impenhorabilidade, bem como o estabelecimento de encargos construtivos sobre imóvel do bairro Restinga, ainda sob domínio desse terceiro ( o Círculo Operário Porto Alegrense), o qual, em tese, sequer tomara conhecimento dos arredores e das extravagâncias desse intrincado negócio.Passou a correr o risco da perda do seu bem, acaso descumprida a obrigação de construção da tal Universidade do Trabalho sobre a área que supunha ser sua. O comando legal, assim, ter-se-ia revestido de aspecto confiscatório, totalmente descabido.
f) Na verdade, no ponto, o conteúdo da lei se apresenta como claramente transacional, vez que transparece do seu texto o duplo sentido que a modernidade emprestou a tal instituto de direito civil, quer o extintivo de obrigações, quer o contratual, posto ali se evidenciar um verdadeiro ajuste bilateral. Com efeito, previnem-se litígios futuros em torno da inadimplência e da compulsória reversão do terreno de Humaitá, derivados da Lei 4.610, estabelecendo-se direitos e obrigações renovados , ao mesmo tempo que se criam outros, adicionais e inéditos.
g) Entre estes últimos (o preço da transação), juntamente com encargos perfunctórios e de menor envergadura, tais como remoção construção e reformas de colégios circunvizinhos ( “Colégio Santo Inácio” – demolição; Colégio “Carlos Fagundes de Melo” - substituição de 8 salas de aula ; Escola “Danilo Antonio Zafari” –ampliação de duas) , um singular: o erguimento da construção (substituição) de uma unidade de ensino de igual natureza e graduação à Escola Oswaldo Vergara, existente sobre a parcela de 2,00 ha ( reservada cautelarmente sob gravames até a consecução da outra) da área global do terreno de Humaitá. Por suposto – só isso ¬ de dimensões e características similares. Tudo isso, no entanto,em terreno de localização e identificação obscuras, a serem apontadas pelo seu proprietário, o Estado do Rio Grande do Sul , em data futura, imprecisa. Obvia-se, com isso, a completa inconsistência material desse encargo, a sugerir uma longa e morosa realização, senão um desidioso cumprimento ou previsível descumprimento. A inadimplência anterior, com idade de quase meio século, indica isso.
h) Emprestou-se, outrossim, à lei uma eficácia ousada: o poder de, por si só, automaticamente – à vista da simples transcrição desse novo terreno no CRI competente, em nome da antiga donatária do outro – instrumentar e operar essa transferência, mediante seu registro direto (averbações) no CRI, por isso evitando-se a necessidade de subrogação formal desses gravames e encargos e a recorrência impositiva ao processo de jurisdição voluntária competente (CPC, art. 1103 e seguintes e CC, Parágrafo único do artigo 1911), com intervenção inafastável do Judiciário no negócio, para a expedição de Alvará. Tudo antecedido das necessárias e também inafastáveis vistas do Ministério Público.
i) De outra parte, obvia-se a diferença de valor entre as duas áreas em cotejo , posto que recebendo a Federação em doação, livre, a de Humaitá (38,00 ha), de quantum extraordinário em função, inclusive e principalmente, da contemplação concomitante e paralela pela Prefeitura Municipal de índices construtivos excepcionais, poderia comercializá-la, apurando valores muito maiores do que aqueles que empregaria na compra do imóvel da Restinga (22,00 ha), alcançando vantagens econômicas evidentes (absolutamente refratárias aos propósitos da concessão original) , mesmo considerados os custos de construção da Universidade do Trabalho.
j) Essas vantagens do novo negócio deveriam ser compensadas, além da entrega ao Estado dos bens enunciados no item 4 retro (adição e reformas de salas de aula e construção de colégio) com a execução de obras e prestação de serviços comunitários diversos no futuro, além da geração de tributos estaduais e municipais significativos.Pura ilusão, todavia, vez que ambos os dois primeiros ônus , além de indiscerníveis na lei , seriam evidentemente desacreditados em função do estado de inadimplência da obrigada , nos últimos quase cinqüenta anos. E, no que respeita aos impostos , um absurdo completo, porque a empresa , a Federação, não é geradora de tributos estaduais , em importes significativos. Projetaram-se, assim, acréscimos tributários a recolherem-se por quem não pode ser enquadrado como contribuinte de relevância.Por fim, impossível admitir a compensação, vez que inexistentes valores ( preços) estipulados, tanto para um quanto para outro dos terrenos, caso a ser abordado adiante, no âmbito dos reflexos do direito administrativo sobre esse negócio tutelado pela dita lei.
k) Importa acrescentar, por todo o até aqui exposto, que essa complexa relação jurídica entre o Estado e o particular, de cunho naturalmente público, foi indubitavelmente tratada como se fora uma avença privada, ditada pela concorrência de ânimos particulares dos respectivos gestores e composta por obrigações contratuais inequívocas de direito civil, de natureza consensual, comutativa e onerosa. Não, abrigada no direito administrativo. Inclusive previu-se instrumento – “termo de compromisso’ – a ser firmado, certamente em nível ratificativo, no prazo decadencial de 90 dias, a contar da publicação, pela Federação e o Estado, consignando todas essas premissas retro citadas. Tempo,aliás, há muito, decorrido in albis, o que ensejaria, no regime contratual em questão, a resolução de pleno direito desses ajustes expostos na lei.
l) Por fim, resta salientar que todos esses favorecimentos adjudicados individual e exclusivamente à Federação mercê dos dispositivos dessa Lei 13.093,apresentam flagrantes tangências e mesmo violações a dispositivos de nosso atual sistema constitucional e infraconstitucional, aqui no regime administrativo. Inquestionável que, ao recompor as condições da doação onerosa efetuada em 1965, o Estado construiu com a donatária uma nova relação tendo os mesmos fins, apenas alterando o objeto daquela. Quer dizer: é como se tivesse, agora, doado o terreno da Restinga e incidindo, por isso, no dever de vinculação a todos os princípios e regras que hoje tutelam esse tipo de negócio público, ou seja (a) princípios da impessoalidade, legalidade, moralidade, publicidade e eficiência; (b) alienações contratadas mediante processo de licitação pública que assegure igualdade de condições a todos os concorrentes (CF, art. 37); (c) licitação , por concorrência, destinada a garantir a observância do princípio constitucional da isonomia e a da seleção da proposta mais vantajosa ( Lei8666/93, arts. 3º e 23); (d) alienação de bens imóveis do Estado subordinada rigidamente à existência de um interesse público devidamente justificado, tudo precedido da devida avaliação; (e)doação com encargos submissa a prazo de cumprimento e cláusula de reversão (Lei 8666/93, art. 17).
m) Enfim, a Administração não pode desenvolver qualquer espécie de favoritismo ou desvalia em proveito ou detrimento de alguém. Não há como ser prescindido o agir com obediência ao princípio da impessoalidade. A Administração Pública não pode distribuir, mesmo em benesses itinerantes, as vantagens econômicas dos negócios em que venha a intervir, porque os bens não possuem o cunho de propriedade particular, utilizável ao alvedrio do titular. A Administração, que gere negócios de terceiros, da coletividade, é compelida a dispensar tratamento competitivo e equitativo a todo o administrado.E não é o que ocorreu no presente caso.
n) Todo esse cenário conduz, inexoravelmente, à conclusão, senão da nulidade da lei em si, pelo menos à fortíssima suspeita dela.
Feitas essas ponderações, retoma-se a narrativa interrompida.
O exame das comissões do Conselho Deliberativo e a aprovação do negócio
Evoluindo o negócio entre os gestores do Grêmio e os da Construtora OAS, foi ele objeto de conhecimento e análise, como se historiou retro, também por parte de diversas comissões do CD especialmente designadas pela presidência para isso – um grupamento de sessenta a setenta pessoas, num universo de trezentas e quatorze - inclusive com verificação do conteúdo das minutas das futuras avenças que regrariam os direitos e obrigações a serem pactuados em função daquele. Tudo visando a emissão de Pareceres individuais finais a serem encaminhados ao plenário para a devida e inafastável aprovação, ou não, do Projeto pelo clube.
Examinados, assim, o Projeto, o negócio e as minutas desses contratos, foram eles entendidos pelas comissões como perfeitamente aceitáveis pelo Grêmio, com pequenas ressalvas e recomendações.
Destarte, em regime de urgência urgentíssima, na noite de 16/12/2008, o CD do Grêmio veio a aprová-los, restando em aberto apenas resíduos do todo apresentado à exame e decisão do sodalício.
Preciso informar que em nenhum lugar dos Pareceres das comissões e em nenhum momento das discussões no plenário sobre o Projeto, o negócio e os contratos, o assunto terreno de Humaitá e suas condições jurídicas no momento da aprovação foi abordado ou ventilado, mesmo superfluamente.
Ver-se-á, adiante, que tal tema deveria obrigatoriamente ter sido enfrentado, posto que haviam dados, inclusive lançados em uma das minutas dos contratos (o “atípico”), como condição resolutiva, que forneciam indicativos (cl. 13.1) de sua situação anômala naquele momento, isto é, sujeito a gravames susceptíveis de serem afastados por lei estadual ali prevista editar-se especialmente para isso, embora nada constasse no CRI competente.
O que deveria ensejar, no mínimo, curiosidade dos interessados.
Tampouco - talvez até por isso não tivesse a questão pertinente sido abordada - houve qualquer referência à existência, validade e eficácia da Lei estadual 13.093, então em processo de parto, que passou in albis sobre o complexo acerto. Quem sabe, por estarem os negociadores convictos de que seu contexto restasse incólume de invalidades ou, no mínimo, fossem os dispositivos questionáveis dela facilmente elisíveis, dada a sua origem, isto é, a vontade do Estado devidamente homologada pela Assembléia Legislativa.
A 19/12/2008, finalmente, foram solene e festivamente firmados documentos, aparentemente informados e/ou tomados como instrumentos contratuais.
As tramitações paralelas – A lei estadual e a lei municipal – A valorização extraordinária do terreno
Agora, um registro importantíssimo: a Lei 13.093 foi publicada no dia 18/12/2010, dois dias depois da aprovação do Projeto pelo CD e um dia antes da assinatura dos contratos pelo clube.
Ora, como viu-se retro, o Projeto de Lei 242/2010 foi enviado e protocolado na AL em data de 16/10/2010, tendo, pois, tramitado num prazo de praticamente dois meses - outubro/dezembro – nos quais as comissões do CD do Grêmio estudavam,ainda, os valores do negócio para os interesses do clube, tais como motivos, oportunidade, conveniência viabilidade jurídica, econômica e etc. A chancela final pelo sodalício somente deu-se, pois, ao cabo desses estudos. Assim como o resultado foi o da aprovação, poderia ter sido o contrário.
Em função disso, chama a atenção a precipitação dos senhores deputados em desenvolverem e aprovarem uma Lei que claramente favorecia um particular (a Federação), para repercutir como suposto benefício a terceiro (não figurante da norma – o Grêmio) cujo órgão maior, soberano, sequer tinha se manifestado sobre o negócio, a favor ou contra.
Evidencia-se que os subscritores da mensagem à AL, bem como os senhores deputados – pena de um enorme desprestígio para os seus conceitos pessoais e responsabilidade pública, dado estarem dispondo graciosamente de bens do patrimônio da sociedade, em liberalidade quem sabe injustificável - tinham plena certeza de que o Projeto Arena seria aprovado exatamente nos moldes com que fora concebido e a si apresentado pelo Grêmio e pela Construtora OAS Ltda.
Isto é, semanas antes do CD do clube pronunciar-se oficialmente.
Quem os teria convencido disso, a ponto de envolvê-los nesse risco, circunstância que a picardia popular simploriamente alcunha de “pagar mico” ? Também assalta a curiosidade sobre exatamente quando, como e porquê homens dessa representatividade encetaram tal aventura ?
Aliás, o mesmo se diga dos senhores vereadores da Capital.
É que, em paralelo, corria no âmbito municipal, estudos – sob pálio e invocação de parte da realização da Copa de 2014 em nossa cidade - visando a admissão , pela edilidade e através de leis próprias, de alteração do Plano Diretor da cidade, mediante concessão a Grêmio e Internacional de índices construtivos especiais, tanto para o primeiro ( área de Humaitá - 38,00 ha - e área do Medianeira - 9,00 ha) quanto para o segundo ( áreas dos Eucaliptos e Complexo Beira-Rio), as quais originalmente detinham aproveitamento zero em cada uma dessas.
Na esteira desses favorecimentos, em tese louváveis, a Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul seguiu-lhes a trilha, embutida que foi no negócio geral pela Construtora OAS Ltda e pelo Grêmio, via interesses de ambos, recíprocos, demonstrados na aquisição da propriedade do terreno de Humaitá, com vistas ao Projeto Arena.
Viu-se, assim, contemplada, por suposto inadvertidamente, com uma sobre valorização inesperada e extraordinária de seu imóvel, sem mesmo justificar-se pela Copa , eis que aquele não compõe o empreendimento da FIFA em Porto Alegre.
Na verdade o aumento de índices residiu, além da indução e sedução política evidente dos interessados no negócio, na necessidade do Poder Público resgatar (tentar compensar) velhas dívidas patrimoniais para com o Grêmio e minimizar novas vantagens dadas ao E. C. Internacional, por sobre todo um passado de concessões graciosas a este último e da designação do estádio Beira-Rio como sede única do evento.
Importa, no entanto, aqui, é ressaltar o fato de que, sem mesmo conhecerem se e quando o CD do clube haveria de aprovar o dito Projeto Arena, envolveram-se os senhores vereadores, tal como os senhores deputados, a toda velocidade, na empreitada de, avaliando – apenas isso – os imaginados interesses do Grêmio, darem curso a análise de projeto de lei destinado a conferir à área de Humaitá, anunciada como futura localização daquele, bem como à área da Medianeira (Olímpico), números excepcionais de aproveitamento construtivo.
Com efeito, a 13 de janeiro de 2009 , apenas vinte e cinco dias depois da assinatura dos indecifráveis documentos entre Grêmio e Construtora OAS Ltda. tendo por objeto o aludido Projeto, a Câmara de Vereadores vinha a aprovar a Lei Complementar nº 610, projeto do executivo, emprestando à área de Humaitá e sua proprietária, a Federação, condições insuspeitadas de comercialização, traduzidas em valores de mercado sequer sonhados pela singela associação.
Esta entesourou, de repente, num passe de mágica.
Volta-se ao expendido retro, sobre a ação dos senhores deputados: que certeza poderiam ter os senhores vereadores, quando as alterações do Plano Diretor começaram a tramitar na Câmara, no início de novembro de 2008, muitas semanas antes do CD do clube pronunciar-se oficialmente sobre o Projeto Arena, de que este seria aprovado exatamente nos moldes com que fora concebido e a si apresentado pelo Grêmio e pela Construtora OAS Ltda ?
“Pagariam o mico” , se não fosse ?
É evidente que não. Tanto os membros da Assembléia quanto os da Câmara desde sempre receberam garantias de que o Grêmio não voltaria atrás e que seu CD aprovaria, de qualquer forma, aquele negócio.
Sobra a indagação, quem seriam os avalistas dessas certezas ?
A ocultação dos documentos do ajuste de 19/12/2008 - A correção do equívoco registrário e as razões das impugnações ao desmembramento
Seguindo o relato, cabe falar-se que os documentos assinados na data de 19/12/2008, quedaram-se por um vasto período de tempo completamente oclusos à vista de quem quer que fosse. Foram subtraídos ao conhecimento geral–conselheiros, associados, público e imprensa - exceto aos formuladores e agenciadores diretos do negócio do Grêmio e da OAS.
O público só veio a conhecer o que tinha sido firmado pelo Grêmio, quase um ano depois, nas vésperas do Natal seguinte, o de 2009, quando o ex-presidente Hélio Dourado, em função exclusiva de seu prestígio pessoal de ex-presidente, obteve vias dos instrumentos junto à direção do clube, passando então a divulgar os conteúdos.
Interessa, aqui, considerar, no contexto global do negócio assim desanuviado, apenas os aspectos referentes ao terreno de Humaitá
No que respeita à sua aquisição (área global – 38 ha) pela empresa Proprietária S/A., releve-se que estando, como viu-se, dito imóvel submisso a onerações diversas (cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, bem como encargo donativo de construção da Universidade do Trabalho) , a sua liberação para venda, pela Federação à compradora, dependia, senão do cumprimento da referida obrigação, pelo menos do seu efetivo afastamento, via transferência dessas restrições todas para outro imóvel. Tema da Lei Estadual 13.013.
De outra parte, à luz do estabelecido no texto do “contrato atípico”, documento recém conhecido, caberia à subsidiária da Construtora OAS Ltda., denominada provisoriamente Proprietária S/A. , adquirir da Federação a totalidade do terreno de Humaitá para, depois, segmentá-lo nas duas partes mencionadas, promovendo os registros pertinentes no CRI competente, assim obtendo matrícula própria para a área do estádio.
À falta de constituição formal da referida empresa Proprietária (situação vigente até hoje, por razões que não se conhece), decidiram os gestores do negócio, pelo Grêmio, e os provisórios, pela Construtora OAS Ltda., alterarem as condições do Projeto, na parte da referente ao patrocínio do pedido de desmembramento perante o CRI: atribuiu-se à própria Federação dos Círculos Operários do RGS, a proprietária do terreno, efetuar tais pleitos junto ao dito Ofício, algo que, por uma vez tentou, sem êxito, ao final do ano de 2009.
O fracasso da tentativa deu-se porque algum interessado, tomando conhecimento da situação do imóvel no CRI da 4ª Zona desta Capital, depois da vista que teve dos documentos assinados um ano antes, tratou de providenciar a regularização jurídica dos registros, para tanto encaminhando as averbações ( até então inexistentes) dos gravames e do encargo donativo àquele Oficio Imobiliário, com documentos sacados no Arquivo Público do Estado. Foi por isso que, quarenta anos depois, no início de dezembro de 2009, efetivaram-se tão somente aí as anotações públicas dessas restrições, passando a vigorar erga omnes.
Pressupõe-se que as impugnações do CRI ao registro desse desmembramento digam diretamente respeito à necessidade da especificação sobre em qual das duas unidades apartadas recairia o ônus donativo da construção da Universidade do Trabalho, o que exigiria a intervenção e o assentimento do doador, o Estado, no ato de requisição dessa divisão, com intervenção compulsória do Ministério Público.
Perfeitamente possível, também, que o Ofício Imobiliário estivesse exigindo uma prévia solução sobre o referido encargo, quem sabe o encaminhamento definitivo de uma subrogação dele em outro imóvel, juntamente com a dos gravames, via regular processo de jurisdição voluntária, não proposto pelos envolvidos até o presente momento. Quem sabe, dando seguimento e nos moldes do estabelecido na Lei 13.093. O que demandaria, também, intervenção do Ministério Público.
Só assim, restaria o terreno de Humaitá susceptível do desmembramento, como também, de alienação.
De qualquer forma, a recusa do registro, parece, se escorada nessas razões, tem fundamento.
Elas, é evidente, se mostram naturalmente conflitantes com os interesses da donatária, Federação, e da parceira no negócio, a Construtora OAS Ltda. ou, futuramente, de sua subsidiária, a empresa Proprietária. É que esses interessados diretos sempre se mantiveram na expectativa de que, uma vez adquirido o imóvel novo, da Estrada Costa Gama, o CRI pudesse aceitar a simplória disposição legal sobre a transferência automática dessas gravames e encargo do imóvel de Humaitá para o da Restinga, à vista da simples publicação da Lei. Isto é, sem a intervenção judicial ( para a emissão do Alvará) , e a do Ministério Público, seja como representante do Estado, seja como fiscal dessas operações.
O que importaria na dissecação de todo esse embrulho negocial sobre o terreno e a devida aferição de sua idoneidade jurídica, trazendo à luz toda a plêiade de vantagens econômicas( um verdadeiro processo de locupletamento) da donatária com o negócio efetuado por sobre as liberalidades do Estado com o bem público.
A aquisição do terreno da Restinga pela Federação – Os valores estimativos do terreno de Humaitá
Nessa expectativa é que, depois de uma demora de quase um ano e meio, decorrido da assinatura dos contratos do Projeto Arena (19/12/2008) e da publicação da Lei 13.093 ( 18/12/2008), a Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul veio, finalmente, a adquirir o terreno (22,00 ha) da Estrada Costa Gama, no Bairro Restinga, nesta Capital, referido naquele diploma, o fazendo ao Centro dos Operários Porto Alegrense, em transação no valor de R $ 4.500.000,00. A escritura foi lavrada no 4º Tabelionato desta Capital, Livro 204-C, fls. 095, nº 52.657/045, com data de 07/04/2010, estando devidamente transcrita no R.1 da Matrícula nº 149.419 do CRI da 3ª Zona desta Capital, em 21/05/2010.
Resulta fácil inferir que os valores relativos a esse preço foram aportados à Federação por terceiros, seguramente a parceira Construtora OAS Ltda., interessada direta na operação em nome de sua subsidiária, a empresa Proprietária (ainda inexistente), vez que nenhuma condição e nenhum fundo dispõe aquela sociedade civil para o enfrentamento de tamanho investimento.
À vista desse negócio e do seu preço, se torna um pouco mais fácil a percepção sobre o cotejo valorativo entre os dois imóveis, o da Restinga e o de Humaitá: enquanto aquele (22,00 ha) restou limitado a R $ 4.500.000,00, o último – somente considerada a parte desmembrada, aproximadamente 30,00 ha, destinada à exploração comercial no Projeto Arena - ao receber o índice construtivo de 2,4, apontava para um aproveitamento bruto ao redor de 720.000, m2, o que equivaleria estimar-se o seu VGV , bem por baixo ,em um montante de R $ 720.000.000,00 .
(Na verdade, o previsto assim se distribui: Shopping Center com 295.433 m2; escritórios com 214.700 m2; Hotel, com 35.000 m2; Centro de Convenções, com 21.075 m2; Habitação, com 155.540 m2 e Estacionamentos, com 66.500 m2)
Isso aponta para um valor vizinho aos R $ 100.000.000,00 atribuível ao terreno, a utilizar-se um percentual módico ao redor de 15,00% de valor/terreno para aquele VGV.
Não se sabe, todavia – e isso, parece, não emergiu em nenhum local ou momento dessas longas e intensas tratativas entre os participantes do negócio, sendo portanto, elemento desconhecido de todos, imprensa inclusive - o efetivo valor que deverá pago pelo terreno de Humaitá, segundo o contrato, pela empresa Proprietária, subsidiária da Construtora OAS Ltda.(ainda inexistente) à Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul.
Certamente essa oclusão, ou omissão, se deu porque ao Grêmio, o grande foco iluminador do Projeto ARENA, pouco importaria esse valor, vez que competir-lhe-á, no contexto geral do negócio, apenas receber o aludido terreno, qualquer que seja sua valia, já na propriedade da dita Proprietária, em troca do Olímpico e sua área. Nessas condições, verifica-se que o clube, em si, nada tem a ver com a ocorrência ou não de locupletamento da Federação ou de quem quer que seja envolvido, relativamente a essas transações com esses terrenos.
Numa breve síntese, poder-se-ia resumir o papel e a responsabilidade do clube nisso tudo, descrevendo singelamente o caso dessa maneira: uma sociedade civil ganha do Estado, em doação e por lei, uma área para, exclusivamente e sob pena de reversão ao Poder Público em caso de inadimplemento, construir uma Universidade. Não a faz. Para resguardo do cumprimento disso, tinham sido instituídos, pelo doador, gravames sobre o imóvel. Cinqüenta anos depois, vem o governo desse Estado, enviar à Assembléia Legislativa um Projeto de Lei – que resulta aprovado por unanimidade – onde se retiram as cláusulas desses gravames do imóvel, permitindo a sua venda livre, desde que, em compensação, recaiam sobre um outro imóvel da dita associação inadimplente, de valor infinitamente menor, esses mesmos ônus cancelados e mais a obrigação, sem prazo daqui para a frente, de construção ali da mesma Universidade. Justifica tudo isso na mensagem à AL dizendo que a área primitiva, uma vez ultimadas essas mutações, destina-se ao clube centenário, imortal e etc. para a construção de seu novo estádio.
Os senhores deputados, enlevados, aprovam esse desfalque do patrimônio público, com inquestionável locupletamento de uma instituição privada (Federação) pelos extraordinários valores potenciais de alienação dessa propriedade, sendo atribuível ao clube Grêmio somente futuramente – bem distante, vinte anos – restos depreciados dessa formidável especulação.
Assim, em nome da tradição (marca) do Grêmio permite-se, modo singelo e sem as cautelas de um processo de desafetação, licitação, concorrências e etc., a privatização de uma área pública dessa envergadura, beneficiando indiretamente, de modo absoluto e exclusivo, empresa de exploração imobiliária mercantil vez que comprovadamente o clube não se beneficiou em nada com as vantagens econômicas desse negócio eminentemente especulativo que recai sobre os 30,00 ha do terreno, reservados à OAS.
Depois da primeira, em fins de 2009, inúmeras e renovadas vezes, ao longo do ano de 2010, a Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul tentou, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona desta Capital, promover o registro do desmembramento do terreno de Humaitá, tantas vezes mencionado neste trabalho, sem sucesso. Em todas as tentativas suas pretensões resultaram mal sucedidas, via competentes impugnações.
Remanesce o imóvel, neste data, dois anos passados da assinatura dos documentos pertinentes aos ajustes do Negócio Arena, entre Construtora OAS Ltda. e Grêmio FPA. nas mesmas condições dominiais em que se encontrava em 19/12/2008, isto é , sob domínio da aludida proprietária e gravado com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, além de submisso a encargos donativos da construção da Universidade do Trabalho, com risco pleno de reversão patrimonial ao Estado do RGS.
Pelo visto, não restarão aos interessados senão conformar-se com o processamento da subrogação de gravames, tal como está tutelada no nosso ordenamento civil, isto é, através de processo de jurisdição voluntária, sob comando judicial, participação do Estado, via PGE, e plena ciência e intervenção do Ministério Público, órgãos que haverão de bem avaliar as condições desses negócios todos, inclusive e principalmente da adequação constitucional da Lei 13.093, de 19/12/2008 e sua higidez infra constitucional.
Por força, ainda, desse impasse relativo ao desmembramento do terreno global ; da não transferência dos gravames e encargos donativos para outro imóvel; da inexistência jurídica da empresa adquirente, Proprietária S/A. e da não efetivação da aquisição da parcela daquele pertinente ao Estádio Arena por essa subsidiária da Construtora OAS Ltda., o projeto arquitetônico tramitou na Prefeitura sem tutela do efetivo e identificado dono da obra. Nem sequer restou atribuída sua responsabilidades à própria proprietária do imóvel, a Federação dos Círculos Operário do RGS.
Estranho esse fato, ainda mais levando-se em conta o rigor com que o Poder Público age nas circunstância semelhantes, com projetos de nossa engenharia e arquitetura militantes, gaudérias.
Quedou-se no nome do arquiteto que, quiçá, elaborou o projeto, em nome de quem também se obteve o licenciamento da construção, fato festejado por mil mãos com alta ressonância na mídia, como se fora o Grêmio que o tivesse obtido.
CONCLUSÕES
O fato é que desenvolve-se lá, sobre o inexpugnável terreno da Federação, desde sempre ultra onerado e com domínio sujeito à reversão por inadimplência da proprietária, uma obra cujo dono não se conhece e nem mesmo a que título ela se realiza e vincula ali. Não se tem notícia de orçamentos e nem de cronogramas físico-financeiros inerentes à espécie, bem como ausentes ou ignorados se põem os projetos complementares, estruturais, hidráulicos e elétricos, sendo tais fatos do completo desconhecimento do CD do Grêmio.
Invisível, outrossim, se planta o financiador da construção tanto quanto desconhecida , também, a origem dos recursos que a tem sustentado. Não existe, no clube, nenhum organismo devida e formalmente credenciado ao acompanhamento desse empreendimento, salvo reiteradas alusões ao papel a ser desempenhado pela empresa Grêmio Empreendimentos Ltda., cujas funções permanecem num limbo. Os andamentos e evoluções do empreendimento estão sendo, há muito, apenas irradiados pelo porta voz credenciado da mesma, com mandato extinto agora em dezembro e com funções resumidas a de um mero mensageiro. Ademais, não mais do que um informante absolutamente comprometido com a realização do empreendimento, de qualquer forma.
Percebe-se, à vista do exame de todas essas circunstâncias, que os sucessivos eventos que informaram o andamento desse negócio, desde dezembro de 2008, observaram paulatinamente um desvio ou distanciamento cada vez maior do acertado originalmente, dando lugar ao improviso e à emergência. Tudo sem o devido e concreto conhecimento do CD do Grêmio, distraído, como seus associados e torcedores, com notícias sobre dados supérfluos, tais como “tapumizações do terreno”, “enbandeiramentos” e desfiles bíblicos pela cidade (a travessia Olímpico-Humaitá pelo povo gremista, para lançamento da pedra fundamental do Estádio, um Êxodus na querência)
De outra parte, verifica-se que não foram construídas as oito salas de aula, substitutivas de outras, predadas, na escola Carlos Fagundes de Melo; não foram reformadas duas outras, na Escola Danilo Antonio Zaffari; não foi demolida a escola Oswaldo Vergara e nem ativada a regularização da construção desta em outro local, tudo isso cumulado com o decurso, in albis, do prazo de noventa dias fixados na lei 13.093, para assinatura do “termo de compromisso” entre o Estado e a donatária, chancelando tudo isso e mais as medidas compensatórias referidas retro.
Destarte, o “Negócio Arena”, em seus aspectos relativos ao terreno onde deverá ser erigida a obra do estádio, bem como referentes ao projeto propriamente dito deste , sua licença de obra e o andamento desta, estão na situação descrita neste trabalho, exatamente dois anos depois da assinatura dos documentos que , por suposto, vincularam o Grêmio a sua parceria e cujo contexto seguirá na segunda parte desta exposição.
Enfim, tudo leva a crer que o início da construção se deu a todo risco, ante a necessidade da apresentação de um fato consumado, obviamente dirigido às autoridades que ainda devem se pronunciar sobre todo esse negócio, com poderes de cerceá-lo eventualmente em razão de irregularidades ou ilegalidades manifestas. Uma tentativa de constrangimento, tudo escorado no grande poder de imantação da marca Grêmio sobre todos os setores, atividades e instituições da sociedade riograndense, sempre inteiramente permeável a tanta paixão.
Porto Alegre, 20 de dezembro de 2010
Associação dos Gremistas Patrimoniais
PRIMEIRA PARTE – O TERRENO, O PROJETO E A OBRA
A Lei 4.610, de 21/11/1963, os gravames e o encargo donativo
O hoje chamado Projeto Arena, aprovado pelo CD do Grêmio em 16/12/2008, ao contrário do que tem parecido, teve seus sinais vitais surgidos 45 anos antes, exatamente no dia 21 de novembro de 1963.
Nesse dia foi sancionada e promulgada a Lei Estadual nº 4.610, através da qual o Governo do Estado de então, atendendo decreto da Assembléia Legislativa, foi autorizado a doar à Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul, entidade civil sem fins lucrativos com sede nesta Capital, uma área de terras com 38 hectares, situada no então 4º sub-distrito do 1º distrito do município de Porto Alegre.
Esse local, embutido na região onde hoje situa-se o Bairro Humaitá, na época tratava-se de um banhado, localizado numa zona (norte) sequer suburbana da cidade, uma verdadeira área rural (a Free Way inexistia). Tratava-se de uma várzea, um verdadeiro baixio alagadiço nas margens do Rio Gravataí.
Nos termos da dita lei, a doação fez-se modal, isto é, com encargo da construção e instalação ali, pela donatária, do que se chamou de “Universidade do Trabalho”, não podendo ter outro destino que não fosse esse: servir de assento a tal instituição de ensino.
Rezava também a referida lei que, acaso não observada essa incumbência, o imóvel deveria retornar ao domínio e posse do Estado (reversão), sem que assistisse qualquer direito de indenização à beneficiária. Até por isso, deveria ficar gravado com as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade.
No diploma, no entanto, não constou prazo para a aceitação, ou não, da liberalidade pela donatária (CC/1916, art. 1166), e, tampouco, para realização da obra.
A primeira carência foi obviada pela assinatura da escritura, lavrada no 7º. Tabelionato desta Capital, em data de 18 de março de 1965, no Livro nº 4, fls.140, nº330, com a natural e impositiva concordância da favorecida.
Quanto à segunda, mostrava-se perfeitamente elisível a qualquer momento, desde que presente o inadimplemento do encargo, à vista da competente constituição da donatária em mora pelo doador, via PGE e Ministério Público, tudo na conformidade do disposto nos artigos 952 e seguintes, 1180 e § único do artigo 1181 do CC/1916, vigente à ocasião.
Verifica-se a presença inquestionável, nessa alienação graciosa, da sua elogiável orientação e destinação ao erguimento de um complexo - mais do que um simples estabelecimento - de ensino superior, a beneficio de interesses e da demanda cultural de significativos extratos da sociedade, particularmente sua juventude. Em paralelo – e fundamental -a ausência de qualquer sentido de especulação comercial, até porque algo vedado à condição pública do doador e incompatível com os fins sociais da donatária, entidade privada sem fins lucrativos.
Ocorre que o aludido encargo não foi cumprido, restando a donatária inadimplente quanto a sua consecução por décadas. A propriedade, todavia, nunca foi objeto de medidas de reversão, restando o Estado omisso quanto à constituição em mora e a retomada pertinente.
A área de terras pertence, até hoje, à Federação.
Por oportuno e importantíssimo no desenrolar dos acontecimentos, cabe referir que a escritura pública de doação, acima mencionada veio a ser registrada no CRI da 4ª Zona desta Capital, em data de 25 de março de 1965. no Livro 3-D, fls. 138, nº 6.422.
O equívoco do CRI da 4ª Zona, a eleição do bairro, a opção de compra do terreno da Habitasul e a decisão pela parceria
Observou-se, na transcrição de tal escritura, um observando-se um grave equívoco.
Com efeito, deixou de constar ali, tanto o encargo donativo e sua possível reversão por inadimplência, quanto os gravames de inalienabilidade e impenhorabilidade.
De modo que, por muitíssimo tempo, como se verá , o imóvel quedou-se pública e ostensivamente livre e desembaraçado de quaisquer ônus no Ofício Imobiliário próprio, ou seja, passando ao público em geral como de livre negociação, em qualquer de suas formas.
(Muitos anos depois, em 14 de maio de 2001, depois da devida aprovação pela Assembléia Legislativa, o mesmo Governo do Estado do Rio Grande do Sul sancionou e promulgou a Lei nº 11.622, cujo objeto foi autorizar o cancelamento dos gravames e do encargo donativo que recaiam sobre uma parte da área total doada (38,00 ha), com 22.551,96 m2 (2,26 ha), tudo visando à destinação desse pequeno espaço à futura implantação – seguramente pelo Município e depois do devido processo legal (desapropriação) ¬ do prolongamento da Avenida Padre Leopoldo Brentano, lindeira ao terreno, viabilizando o projeto urbanístico Humaitá – Navegantes.).
Incumbe agora registrar que, entre as primeiras das muitas questões debatidas no CD do Grêmio sobre o negócio Arena – surgido, pelo menos ostensivamente, no clube em novembro de 2006 - esteve a localização do novo Estádio: se no lugar tradicional (Bairro Medianeira) ou em outro da cidade, precisamente, no Bairro Humaitá.
Depois de uma série de debates, o órgão decidiu pela realização nesse último. Isso ocorreu ainda ao tempo em que as tratativas andavam oscilando entre a parceria com a empresa Odebrecht, que pretendia na última região ou o Consórcio TBZ-OAS e etc., que se inclinava para o local onde se situa o Olímpico.
Em julho de 2007, mais precisamente dia 25, obteve o Grêmio, por sessenta dias, uma opção de compra de um terreno com área de 369.108,81 m2 (36,91 há), sito no aludido bairro Humaitá, à Avenida A.J. Renner, nº 2550, pertencente à empresa Habitasul Desenvolvimentos Imobiliários S/A., que a disponibilizou pelo valor de R $ 50.000.000,00 à vista.
Transcorrido in albis o prazo, com a implícita desistência, por muito tempo o tema “terreno” ou “localização do Estádio Arena” deixou de ser enfrentado pelo CD do Grêmio, ocorrendo um silêncio total a respeito do assunto.
Fracassadas as tratativas de parceria com a Odebrecht e, depois, com a TBZ, acordou o Grêmio, exclusivamente com a Construtora OAS Ltda., a continuidade delas, tudo a partir de meados do ano de 2008.
O terreno escolhido
O terreno escolhido para a construção do Estádio Arena acabou sendo aquele supra mencionado, pertencente à Federação dos Círculos Operários do RGS. A decisão aquisitiva, todavia, foi tomada sem que a indicação específica dele - e não outro, na mesma ou outra região - tenha passado pelo crivo específico do CD do clube, que apenas, como se narrou, tão somente optara pela zona, bairro.
Restaram, pois, incógnitas as efetivas e concretas razões pelas quais recaiu sobre tal imóvel a preferência da compra. Especula-se – apenas isso – sobre a questão da economia relativa aos valores aquisitivos. Poderia ser conveniência financeira, enfim, do futuro adquirente. É o que passou intuitivamente, posto que jamais o preço aquisitivo foi aventado publicamente. Quanto a isso, a única referência que se tinha era o valor do imóvel da empresa Habitasul, o da opção retro mencionada, de mesmo tamanho e localização.
O Projeto de Lei 242/2008 e a Lei 13.093, de 18/12/2008
Importa, no entanto, registrar que à escolha seguiu-se o imediato encaminhamento de pedido ao governo do Estado de elaboração de mecanismo legislativo voltado à liberação dos gravames sobre o aludido terreno, bem como do encargo donativo.
Com efeito, o Executivo, ainda enquanto se desenvolviam os estudos e discussões sobre o Negócio Arena no âmbito do CD do Grêmio, respondeu prontamente ao apelo, enviando à AL, em 16/10/2008, o Projeto de Lei que tomou o número 242/2008, cujo conteúdo se traduziu na introdução de alterações na Lei 4.610 e na Lei 11.622, acima mencionadas.
Na exposição de motivos, utilizou-se como justificativa maior a viabilização das negociações entaboladas pelo Grêmio com terceiros para edificação no local de um novo estádio de futebol, isto é, o empreendimento de implantação do moderno complexo denominado “Arena Tricolor”.
Dito projeto tramitou celeremente, tendo havido, segundo consta, até pleito expresso de dispensa de publicação e interstício para a imediata votação da sua redação final.
Tal a pressa pretendida.
Breve análise da Lei 13.093, de 18/12/2008
Cabe, a partir daqui e num intervalo da narrativa, algumas considerações a respeito nesse Projeto de lei estadual nº 242/2008, depois convertido na Lei 13.093.
Em suma síntese, observou-se o seguinte:
a) Permitiu-se a transferência futura dos gravames de inalienabilidade e impenhorabilidade que recaiam sobre o imóvel (38,00 ha) de Humaitá, bem como do encargo donativo inadimplido, impostos pela Lei 4.610, para uma área do bairro Restinga , Estrada Costa Gama, nesta Capital, pertencente a outra associação, o Círculo Operário Porto Alegrense, com uma superfície total de 22,00 ha. Com isso, liberados estariam os ônus do terreno da outra, restando ele livre para plena disposição da Federação, inclusive e certamente para fins de comercialização ou oneração.
b) Observa-se disso, de plano, que, uma vez efetivada essa troca, além de privilegiar-se econômica, financeira e individualmente, uma entidade privada, a Federação – que, em tese, até nem tem fins lucrativos – estimulando-lhe a especulação e a cupidez, violar-se-ia, também, a proibição de emprego da liberalidade pública original em outros fins que não a exclusiva criação, ali, de uma unidade de ensino, a benefício dos interesses gerais civis tanto da sociedade como um todo, quanto da comunidade circunvizinha. Sem dúvida, uma operação de privatização indireta de área estatal, sem o trajeto árduo da desafetação.
c) Constata-se imediatamente, outrossim, que irrelevou-se, mais uma vez, a mora da donatária Federação, relativa à construção e instalação da Universidade do Trabalho no terreno de Humaitá, tolerando-se inequívoca e ostensivamente a sua longa e persistente inadimplência no cumprimento do encargo donativo. Assim, desprezou-se ou afastou-se, inquestionável e repetidamente, a oportunidade da demanda, pelo Estado, doador, da contingente e necessária reversão da doação cinquentenária.
d) A lei submeteu a eficácia de seus dispositivos a uma velada condição suspensiva, qual fosse a futura (e incerta) aquisição, pela Federação, do dito terreno do bairro Restinga, de valor e aproveitamento construtivo incógnitos, seguramente muitíssimos inferiores ao outro. Em essência, pois, o comando legal teve por pressuposto a existência de um interesse particular por parte da destinatária dele, a Federação, no negócio imobiliário respectivo, o da permuta dos gravames e encargos de um para outro terreno, tão evidenciadamente conhecido a ponto de permitir-se o envolvimento do Poder Legislativo na facilitação do atendimento a essas supostas pretensões.
e) Inobstante o estabelecimento dessa condição, incidiu o mentor, paradoxalmente , numa impropriedade absoluta, na medida que, desde já ( “fica gravada”) fez instituir os tais gravames de inalienabilidade e impenhorabilidade, bem como o estabelecimento de encargos construtivos sobre imóvel do bairro Restinga, ainda sob domínio desse terceiro ( o Círculo Operário Porto Alegrense), o qual, em tese, sequer tomara conhecimento dos arredores e das extravagâncias desse intrincado negócio.Passou a correr o risco da perda do seu bem, acaso descumprida a obrigação de construção da tal Universidade do Trabalho sobre a área que supunha ser sua. O comando legal, assim, ter-se-ia revestido de aspecto confiscatório, totalmente descabido.
f) Na verdade, no ponto, o conteúdo da lei se apresenta como claramente transacional, vez que transparece do seu texto o duplo sentido que a modernidade emprestou a tal instituto de direito civil, quer o extintivo de obrigações, quer o contratual, posto ali se evidenciar um verdadeiro ajuste bilateral. Com efeito, previnem-se litígios futuros em torno da inadimplência e da compulsória reversão do terreno de Humaitá, derivados da Lei 4.610, estabelecendo-se direitos e obrigações renovados , ao mesmo tempo que se criam outros, adicionais e inéditos.
g) Entre estes últimos (o preço da transação), juntamente com encargos perfunctórios e de menor envergadura, tais como remoção construção e reformas de colégios circunvizinhos ( “Colégio Santo Inácio” – demolição; Colégio “Carlos Fagundes de Melo” - substituição de 8 salas de aula ; Escola “Danilo Antonio Zafari” –ampliação de duas) , um singular: o erguimento da construção (substituição) de uma unidade de ensino de igual natureza e graduação à Escola Oswaldo Vergara, existente sobre a parcela de 2,00 ha ( reservada cautelarmente sob gravames até a consecução da outra) da área global do terreno de Humaitá. Por suposto – só isso ¬ de dimensões e características similares. Tudo isso, no entanto,em terreno de localização e identificação obscuras, a serem apontadas pelo seu proprietário, o Estado do Rio Grande do Sul , em data futura, imprecisa. Obvia-se, com isso, a completa inconsistência material desse encargo, a sugerir uma longa e morosa realização, senão um desidioso cumprimento ou previsível descumprimento. A inadimplência anterior, com idade de quase meio século, indica isso.
h) Emprestou-se, outrossim, à lei uma eficácia ousada: o poder de, por si só, automaticamente – à vista da simples transcrição desse novo terreno no CRI competente, em nome da antiga donatária do outro – instrumentar e operar essa transferência, mediante seu registro direto (averbações) no CRI, por isso evitando-se a necessidade de subrogação formal desses gravames e encargos e a recorrência impositiva ao processo de jurisdição voluntária competente (CPC, art. 1103 e seguintes e CC, Parágrafo único do artigo 1911), com intervenção inafastável do Judiciário no negócio, para a expedição de Alvará. Tudo antecedido das necessárias e também inafastáveis vistas do Ministério Público.
i) De outra parte, obvia-se a diferença de valor entre as duas áreas em cotejo , posto que recebendo a Federação em doação, livre, a de Humaitá (38,00 ha), de quantum extraordinário em função, inclusive e principalmente, da contemplação concomitante e paralela pela Prefeitura Municipal de índices construtivos excepcionais, poderia comercializá-la, apurando valores muito maiores do que aqueles que empregaria na compra do imóvel da Restinga (22,00 ha), alcançando vantagens econômicas evidentes (absolutamente refratárias aos propósitos da concessão original) , mesmo considerados os custos de construção da Universidade do Trabalho.
j) Essas vantagens do novo negócio deveriam ser compensadas, além da entrega ao Estado dos bens enunciados no item 4 retro (adição e reformas de salas de aula e construção de colégio) com a execução de obras e prestação de serviços comunitários diversos no futuro, além da geração de tributos estaduais e municipais significativos.Pura ilusão, todavia, vez que ambos os dois primeiros ônus , além de indiscerníveis na lei , seriam evidentemente desacreditados em função do estado de inadimplência da obrigada , nos últimos quase cinqüenta anos. E, no que respeita aos impostos , um absurdo completo, porque a empresa , a Federação, não é geradora de tributos estaduais , em importes significativos. Projetaram-se, assim, acréscimos tributários a recolherem-se por quem não pode ser enquadrado como contribuinte de relevância.Por fim, impossível admitir a compensação, vez que inexistentes valores ( preços) estipulados, tanto para um quanto para outro dos terrenos, caso a ser abordado adiante, no âmbito dos reflexos do direito administrativo sobre esse negócio tutelado pela dita lei.
k) Importa acrescentar, por todo o até aqui exposto, que essa complexa relação jurídica entre o Estado e o particular, de cunho naturalmente público, foi indubitavelmente tratada como se fora uma avença privada, ditada pela concorrência de ânimos particulares dos respectivos gestores e composta por obrigações contratuais inequívocas de direito civil, de natureza consensual, comutativa e onerosa. Não, abrigada no direito administrativo. Inclusive previu-se instrumento – “termo de compromisso’ – a ser firmado, certamente em nível ratificativo, no prazo decadencial de 90 dias, a contar da publicação, pela Federação e o Estado, consignando todas essas premissas retro citadas. Tempo,aliás, há muito, decorrido in albis, o que ensejaria, no regime contratual em questão, a resolução de pleno direito desses ajustes expostos na lei.
l) Por fim, resta salientar que todos esses favorecimentos adjudicados individual e exclusivamente à Federação mercê dos dispositivos dessa Lei 13.093,apresentam flagrantes tangências e mesmo violações a dispositivos de nosso atual sistema constitucional e infraconstitucional, aqui no regime administrativo. Inquestionável que, ao recompor as condições da doação onerosa efetuada em 1965, o Estado construiu com a donatária uma nova relação tendo os mesmos fins, apenas alterando o objeto daquela. Quer dizer: é como se tivesse, agora, doado o terreno da Restinga e incidindo, por isso, no dever de vinculação a todos os princípios e regras que hoje tutelam esse tipo de negócio público, ou seja (a) princípios da impessoalidade, legalidade, moralidade, publicidade e eficiência; (b) alienações contratadas mediante processo de licitação pública que assegure igualdade de condições a todos os concorrentes (CF, art. 37); (c) licitação , por concorrência, destinada a garantir a observância do princípio constitucional da isonomia e a da seleção da proposta mais vantajosa ( Lei8666/93, arts. 3º e 23); (d) alienação de bens imóveis do Estado subordinada rigidamente à existência de um interesse público devidamente justificado, tudo precedido da devida avaliação; (e)doação com encargos submissa a prazo de cumprimento e cláusula de reversão (Lei 8666/93, art. 17).
m) Enfim, a Administração não pode desenvolver qualquer espécie de favoritismo ou desvalia em proveito ou detrimento de alguém. Não há como ser prescindido o agir com obediência ao princípio da impessoalidade. A Administração Pública não pode distribuir, mesmo em benesses itinerantes, as vantagens econômicas dos negócios em que venha a intervir, porque os bens não possuem o cunho de propriedade particular, utilizável ao alvedrio do titular. A Administração, que gere negócios de terceiros, da coletividade, é compelida a dispensar tratamento competitivo e equitativo a todo o administrado.E não é o que ocorreu no presente caso.
n) Todo esse cenário conduz, inexoravelmente, à conclusão, senão da nulidade da lei em si, pelo menos à fortíssima suspeita dela.
Feitas essas ponderações, retoma-se a narrativa interrompida.
O exame das comissões do Conselho Deliberativo e a aprovação do negócio
Evoluindo o negócio entre os gestores do Grêmio e os da Construtora OAS, foi ele objeto de conhecimento e análise, como se historiou retro, também por parte de diversas comissões do CD especialmente designadas pela presidência para isso – um grupamento de sessenta a setenta pessoas, num universo de trezentas e quatorze - inclusive com verificação do conteúdo das minutas das futuras avenças que regrariam os direitos e obrigações a serem pactuados em função daquele. Tudo visando a emissão de Pareceres individuais finais a serem encaminhados ao plenário para a devida e inafastável aprovação, ou não, do Projeto pelo clube.
Examinados, assim, o Projeto, o negócio e as minutas desses contratos, foram eles entendidos pelas comissões como perfeitamente aceitáveis pelo Grêmio, com pequenas ressalvas e recomendações.
Destarte, em regime de urgência urgentíssima, na noite de 16/12/2008, o CD do Grêmio veio a aprová-los, restando em aberto apenas resíduos do todo apresentado à exame e decisão do sodalício.
Preciso informar que em nenhum lugar dos Pareceres das comissões e em nenhum momento das discussões no plenário sobre o Projeto, o negócio e os contratos, o assunto terreno de Humaitá e suas condições jurídicas no momento da aprovação foi abordado ou ventilado, mesmo superfluamente.
Ver-se-á, adiante, que tal tema deveria obrigatoriamente ter sido enfrentado, posto que haviam dados, inclusive lançados em uma das minutas dos contratos (o “atípico”), como condição resolutiva, que forneciam indicativos (cl. 13.1) de sua situação anômala naquele momento, isto é, sujeito a gravames susceptíveis de serem afastados por lei estadual ali prevista editar-se especialmente para isso, embora nada constasse no CRI competente.
O que deveria ensejar, no mínimo, curiosidade dos interessados.
Tampouco - talvez até por isso não tivesse a questão pertinente sido abordada - houve qualquer referência à existência, validade e eficácia da Lei estadual 13.093, então em processo de parto, que passou in albis sobre o complexo acerto. Quem sabe, por estarem os negociadores convictos de que seu contexto restasse incólume de invalidades ou, no mínimo, fossem os dispositivos questionáveis dela facilmente elisíveis, dada a sua origem, isto é, a vontade do Estado devidamente homologada pela Assembléia Legislativa.
A 19/12/2008, finalmente, foram solene e festivamente firmados documentos, aparentemente informados e/ou tomados como instrumentos contratuais.
As tramitações paralelas – A lei estadual e a lei municipal – A valorização extraordinária do terreno
Agora, um registro importantíssimo: a Lei 13.093 foi publicada no dia 18/12/2010, dois dias depois da aprovação do Projeto pelo CD e um dia antes da assinatura dos contratos pelo clube.
Ora, como viu-se retro, o Projeto de Lei 242/2010 foi enviado e protocolado na AL em data de 16/10/2010, tendo, pois, tramitado num prazo de praticamente dois meses - outubro/dezembro – nos quais as comissões do CD do Grêmio estudavam,ainda, os valores do negócio para os interesses do clube, tais como motivos, oportunidade, conveniência viabilidade jurídica, econômica e etc. A chancela final pelo sodalício somente deu-se, pois, ao cabo desses estudos. Assim como o resultado foi o da aprovação, poderia ter sido o contrário.
Em função disso, chama a atenção a precipitação dos senhores deputados em desenvolverem e aprovarem uma Lei que claramente favorecia um particular (a Federação), para repercutir como suposto benefício a terceiro (não figurante da norma – o Grêmio) cujo órgão maior, soberano, sequer tinha se manifestado sobre o negócio, a favor ou contra.
Evidencia-se que os subscritores da mensagem à AL, bem como os senhores deputados – pena de um enorme desprestígio para os seus conceitos pessoais e responsabilidade pública, dado estarem dispondo graciosamente de bens do patrimônio da sociedade, em liberalidade quem sabe injustificável - tinham plena certeza de que o Projeto Arena seria aprovado exatamente nos moldes com que fora concebido e a si apresentado pelo Grêmio e pela Construtora OAS Ltda.
Isto é, semanas antes do CD do clube pronunciar-se oficialmente.
Quem os teria convencido disso, a ponto de envolvê-los nesse risco, circunstância que a picardia popular simploriamente alcunha de “pagar mico” ? Também assalta a curiosidade sobre exatamente quando, como e porquê homens dessa representatividade encetaram tal aventura ?
Aliás, o mesmo se diga dos senhores vereadores da Capital.
É que, em paralelo, corria no âmbito municipal, estudos – sob pálio e invocação de parte da realização da Copa de 2014 em nossa cidade - visando a admissão , pela edilidade e através de leis próprias, de alteração do Plano Diretor da cidade, mediante concessão a Grêmio e Internacional de índices construtivos especiais, tanto para o primeiro ( área de Humaitá - 38,00 ha - e área do Medianeira - 9,00 ha) quanto para o segundo ( áreas dos Eucaliptos e Complexo Beira-Rio), as quais originalmente detinham aproveitamento zero em cada uma dessas.
Na esteira desses favorecimentos, em tese louváveis, a Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul seguiu-lhes a trilha, embutida que foi no negócio geral pela Construtora OAS Ltda e pelo Grêmio, via interesses de ambos, recíprocos, demonstrados na aquisição da propriedade do terreno de Humaitá, com vistas ao Projeto Arena.
Viu-se, assim, contemplada, por suposto inadvertidamente, com uma sobre valorização inesperada e extraordinária de seu imóvel, sem mesmo justificar-se pela Copa , eis que aquele não compõe o empreendimento da FIFA em Porto Alegre.
Na verdade o aumento de índices residiu, além da indução e sedução política evidente dos interessados no negócio, na necessidade do Poder Público resgatar (tentar compensar) velhas dívidas patrimoniais para com o Grêmio e minimizar novas vantagens dadas ao E. C. Internacional, por sobre todo um passado de concessões graciosas a este último e da designação do estádio Beira-Rio como sede única do evento.
Importa, no entanto, aqui, é ressaltar o fato de que, sem mesmo conhecerem se e quando o CD do clube haveria de aprovar o dito Projeto Arena, envolveram-se os senhores vereadores, tal como os senhores deputados, a toda velocidade, na empreitada de, avaliando – apenas isso – os imaginados interesses do Grêmio, darem curso a análise de projeto de lei destinado a conferir à área de Humaitá, anunciada como futura localização daquele, bem como à área da Medianeira (Olímpico), números excepcionais de aproveitamento construtivo.
Com efeito, a 13 de janeiro de 2009 , apenas vinte e cinco dias depois da assinatura dos indecifráveis documentos entre Grêmio e Construtora OAS Ltda. tendo por objeto o aludido Projeto, a Câmara de Vereadores vinha a aprovar a Lei Complementar nº 610, projeto do executivo, emprestando à área de Humaitá e sua proprietária, a Federação, condições insuspeitadas de comercialização, traduzidas em valores de mercado sequer sonhados pela singela associação.
Esta entesourou, de repente, num passe de mágica.
Volta-se ao expendido retro, sobre a ação dos senhores deputados: que certeza poderiam ter os senhores vereadores, quando as alterações do Plano Diretor começaram a tramitar na Câmara, no início de novembro de 2008, muitas semanas antes do CD do clube pronunciar-se oficialmente sobre o Projeto Arena, de que este seria aprovado exatamente nos moldes com que fora concebido e a si apresentado pelo Grêmio e pela Construtora OAS Ltda ?
“Pagariam o mico” , se não fosse ?
É evidente que não. Tanto os membros da Assembléia quanto os da Câmara desde sempre receberam garantias de que o Grêmio não voltaria atrás e que seu CD aprovaria, de qualquer forma, aquele negócio.
Sobra a indagação, quem seriam os avalistas dessas certezas ?
A ocultação dos documentos do ajuste de 19/12/2008 - A correção do equívoco registrário e as razões das impugnações ao desmembramento
Seguindo o relato, cabe falar-se que os documentos assinados na data de 19/12/2008, quedaram-se por um vasto período de tempo completamente oclusos à vista de quem quer que fosse. Foram subtraídos ao conhecimento geral–conselheiros, associados, público e imprensa - exceto aos formuladores e agenciadores diretos do negócio do Grêmio e da OAS.
O público só veio a conhecer o que tinha sido firmado pelo Grêmio, quase um ano depois, nas vésperas do Natal seguinte, o de 2009, quando o ex-presidente Hélio Dourado, em função exclusiva de seu prestígio pessoal de ex-presidente, obteve vias dos instrumentos junto à direção do clube, passando então a divulgar os conteúdos.
Interessa, aqui, considerar, no contexto global do negócio assim desanuviado, apenas os aspectos referentes ao terreno de Humaitá
No que respeita à sua aquisição (área global – 38 ha) pela empresa Proprietária S/A., releve-se que estando, como viu-se, dito imóvel submisso a onerações diversas (cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, bem como encargo donativo de construção da Universidade do Trabalho) , a sua liberação para venda, pela Federação à compradora, dependia, senão do cumprimento da referida obrigação, pelo menos do seu efetivo afastamento, via transferência dessas restrições todas para outro imóvel. Tema da Lei Estadual 13.013.
De outra parte, à luz do estabelecido no texto do “contrato atípico”, documento recém conhecido, caberia à subsidiária da Construtora OAS Ltda., denominada provisoriamente Proprietária S/A. , adquirir da Federação a totalidade do terreno de Humaitá para, depois, segmentá-lo nas duas partes mencionadas, promovendo os registros pertinentes no CRI competente, assim obtendo matrícula própria para a área do estádio.
À falta de constituição formal da referida empresa Proprietária (situação vigente até hoje, por razões que não se conhece), decidiram os gestores do negócio, pelo Grêmio, e os provisórios, pela Construtora OAS Ltda., alterarem as condições do Projeto, na parte da referente ao patrocínio do pedido de desmembramento perante o CRI: atribuiu-se à própria Federação dos Círculos Operários do RGS, a proprietária do terreno, efetuar tais pleitos junto ao dito Ofício, algo que, por uma vez tentou, sem êxito, ao final do ano de 2009.
O fracasso da tentativa deu-se porque algum interessado, tomando conhecimento da situação do imóvel no CRI da 4ª Zona desta Capital, depois da vista que teve dos documentos assinados um ano antes, tratou de providenciar a regularização jurídica dos registros, para tanto encaminhando as averbações ( até então inexistentes) dos gravames e do encargo donativo àquele Oficio Imobiliário, com documentos sacados no Arquivo Público do Estado. Foi por isso que, quarenta anos depois, no início de dezembro de 2009, efetivaram-se tão somente aí as anotações públicas dessas restrições, passando a vigorar erga omnes.
Pressupõe-se que as impugnações do CRI ao registro desse desmembramento digam diretamente respeito à necessidade da especificação sobre em qual das duas unidades apartadas recairia o ônus donativo da construção da Universidade do Trabalho, o que exigiria a intervenção e o assentimento do doador, o Estado, no ato de requisição dessa divisão, com intervenção compulsória do Ministério Público.
Perfeitamente possível, também, que o Ofício Imobiliário estivesse exigindo uma prévia solução sobre o referido encargo, quem sabe o encaminhamento definitivo de uma subrogação dele em outro imóvel, juntamente com a dos gravames, via regular processo de jurisdição voluntária, não proposto pelos envolvidos até o presente momento. Quem sabe, dando seguimento e nos moldes do estabelecido na Lei 13.093. O que demandaria, também, intervenção do Ministério Público.
Só assim, restaria o terreno de Humaitá susceptível do desmembramento, como também, de alienação.
De qualquer forma, a recusa do registro, parece, se escorada nessas razões, tem fundamento.
Elas, é evidente, se mostram naturalmente conflitantes com os interesses da donatária, Federação, e da parceira no negócio, a Construtora OAS Ltda. ou, futuramente, de sua subsidiária, a empresa Proprietária. É que esses interessados diretos sempre se mantiveram na expectativa de que, uma vez adquirido o imóvel novo, da Estrada Costa Gama, o CRI pudesse aceitar a simplória disposição legal sobre a transferência automática dessas gravames e encargo do imóvel de Humaitá para o da Restinga, à vista da simples publicação da Lei. Isto é, sem a intervenção judicial ( para a emissão do Alvará) , e a do Ministério Público, seja como representante do Estado, seja como fiscal dessas operações.
O que importaria na dissecação de todo esse embrulho negocial sobre o terreno e a devida aferição de sua idoneidade jurídica, trazendo à luz toda a plêiade de vantagens econômicas( um verdadeiro processo de locupletamento) da donatária com o negócio efetuado por sobre as liberalidades do Estado com o bem público.
A aquisição do terreno da Restinga pela Federação – Os valores estimativos do terreno de Humaitá
Nessa expectativa é que, depois de uma demora de quase um ano e meio, decorrido da assinatura dos contratos do Projeto Arena (19/12/2008) e da publicação da Lei 13.093 ( 18/12/2008), a Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul veio, finalmente, a adquirir o terreno (22,00 ha) da Estrada Costa Gama, no Bairro Restinga, nesta Capital, referido naquele diploma, o fazendo ao Centro dos Operários Porto Alegrense, em transação no valor de R $ 4.500.000,00. A escritura foi lavrada no 4º Tabelionato desta Capital, Livro 204-C, fls. 095, nº 52.657/045, com data de 07/04/2010, estando devidamente transcrita no R.1 da Matrícula nº 149.419 do CRI da 3ª Zona desta Capital, em 21/05/2010.
Resulta fácil inferir que os valores relativos a esse preço foram aportados à Federação por terceiros, seguramente a parceira Construtora OAS Ltda., interessada direta na operação em nome de sua subsidiária, a empresa Proprietária (ainda inexistente), vez que nenhuma condição e nenhum fundo dispõe aquela sociedade civil para o enfrentamento de tamanho investimento.
À vista desse negócio e do seu preço, se torna um pouco mais fácil a percepção sobre o cotejo valorativo entre os dois imóveis, o da Restinga e o de Humaitá: enquanto aquele (22,00 ha) restou limitado a R $ 4.500.000,00, o último – somente considerada a parte desmembrada, aproximadamente 30,00 ha, destinada à exploração comercial no Projeto Arena - ao receber o índice construtivo de 2,4, apontava para um aproveitamento bruto ao redor de 720.000, m2, o que equivaleria estimar-se o seu VGV , bem por baixo ,em um montante de R $ 720.000.000,00 .
(Na verdade, o previsto assim se distribui: Shopping Center com 295.433 m2; escritórios com 214.700 m2; Hotel, com 35.000 m2; Centro de Convenções, com 21.075 m2; Habitação, com 155.540 m2 e Estacionamentos, com 66.500 m2)
Isso aponta para um valor vizinho aos R $ 100.000.000,00 atribuível ao terreno, a utilizar-se um percentual módico ao redor de 15,00% de valor/terreno para aquele VGV.
Não se sabe, todavia – e isso, parece, não emergiu em nenhum local ou momento dessas longas e intensas tratativas entre os participantes do negócio, sendo portanto, elemento desconhecido de todos, imprensa inclusive - o efetivo valor que deverá pago pelo terreno de Humaitá, segundo o contrato, pela empresa Proprietária, subsidiária da Construtora OAS Ltda.(ainda inexistente) à Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul.
Certamente essa oclusão, ou omissão, se deu porque ao Grêmio, o grande foco iluminador do Projeto ARENA, pouco importaria esse valor, vez que competir-lhe-á, no contexto geral do negócio, apenas receber o aludido terreno, qualquer que seja sua valia, já na propriedade da dita Proprietária, em troca do Olímpico e sua área. Nessas condições, verifica-se que o clube, em si, nada tem a ver com a ocorrência ou não de locupletamento da Federação ou de quem quer que seja envolvido, relativamente a essas transações com esses terrenos.
Numa breve síntese, poder-se-ia resumir o papel e a responsabilidade do clube nisso tudo, descrevendo singelamente o caso dessa maneira: uma sociedade civil ganha do Estado, em doação e por lei, uma área para, exclusivamente e sob pena de reversão ao Poder Público em caso de inadimplemento, construir uma Universidade. Não a faz. Para resguardo do cumprimento disso, tinham sido instituídos, pelo doador, gravames sobre o imóvel. Cinqüenta anos depois, vem o governo desse Estado, enviar à Assembléia Legislativa um Projeto de Lei – que resulta aprovado por unanimidade – onde se retiram as cláusulas desses gravames do imóvel, permitindo a sua venda livre, desde que, em compensação, recaiam sobre um outro imóvel da dita associação inadimplente, de valor infinitamente menor, esses mesmos ônus cancelados e mais a obrigação, sem prazo daqui para a frente, de construção ali da mesma Universidade. Justifica tudo isso na mensagem à AL dizendo que a área primitiva, uma vez ultimadas essas mutações, destina-se ao clube centenário, imortal e etc. para a construção de seu novo estádio.
Os senhores deputados, enlevados, aprovam esse desfalque do patrimônio público, com inquestionável locupletamento de uma instituição privada (Federação) pelos extraordinários valores potenciais de alienação dessa propriedade, sendo atribuível ao clube Grêmio somente futuramente – bem distante, vinte anos – restos depreciados dessa formidável especulação.
Assim, em nome da tradição (marca) do Grêmio permite-se, modo singelo e sem as cautelas de um processo de desafetação, licitação, concorrências e etc., a privatização de uma área pública dessa envergadura, beneficiando indiretamente, de modo absoluto e exclusivo, empresa de exploração imobiliária mercantil vez que comprovadamente o clube não se beneficiou em nada com as vantagens econômicas desse negócio eminentemente especulativo que recai sobre os 30,00 ha do terreno, reservados à OAS.
Depois da primeira, em fins de 2009, inúmeras e renovadas vezes, ao longo do ano de 2010, a Federação dos Círculos Operários do Rio Grande do Sul tentou, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona desta Capital, promover o registro do desmembramento do terreno de Humaitá, tantas vezes mencionado neste trabalho, sem sucesso. Em todas as tentativas suas pretensões resultaram mal sucedidas, via competentes impugnações.
Remanesce o imóvel, neste data, dois anos passados da assinatura dos documentos pertinentes aos ajustes do Negócio Arena, entre Construtora OAS Ltda. e Grêmio FPA. nas mesmas condições dominiais em que se encontrava em 19/12/2008, isto é , sob domínio da aludida proprietária e gravado com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, além de submisso a encargos donativos da construção da Universidade do Trabalho, com risco pleno de reversão patrimonial ao Estado do RGS.
Pelo visto, não restarão aos interessados senão conformar-se com o processamento da subrogação de gravames, tal como está tutelada no nosso ordenamento civil, isto é, através de processo de jurisdição voluntária, sob comando judicial, participação do Estado, via PGE, e plena ciência e intervenção do Ministério Público, órgãos que haverão de bem avaliar as condições desses negócios todos, inclusive e principalmente da adequação constitucional da Lei 13.093, de 19/12/2008 e sua higidez infra constitucional.
Por força, ainda, desse impasse relativo ao desmembramento do terreno global ; da não transferência dos gravames e encargos donativos para outro imóvel; da inexistência jurídica da empresa adquirente, Proprietária S/A. e da não efetivação da aquisição da parcela daquele pertinente ao Estádio Arena por essa subsidiária da Construtora OAS Ltda., o projeto arquitetônico tramitou na Prefeitura sem tutela do efetivo e identificado dono da obra. Nem sequer restou atribuída sua responsabilidades à própria proprietária do imóvel, a Federação dos Círculos Operário do RGS.
Estranho esse fato, ainda mais levando-se em conta o rigor com que o Poder Público age nas circunstância semelhantes, com projetos de nossa engenharia e arquitetura militantes, gaudérias.
Quedou-se no nome do arquiteto que, quiçá, elaborou o projeto, em nome de quem também se obteve o licenciamento da construção, fato festejado por mil mãos com alta ressonância na mídia, como se fora o Grêmio que o tivesse obtido.
CONCLUSÕES
O fato é que desenvolve-se lá, sobre o inexpugnável terreno da Federação, desde sempre ultra onerado e com domínio sujeito à reversão por inadimplência da proprietária, uma obra cujo dono não se conhece e nem mesmo a que título ela se realiza e vincula ali. Não se tem notícia de orçamentos e nem de cronogramas físico-financeiros inerentes à espécie, bem como ausentes ou ignorados se põem os projetos complementares, estruturais, hidráulicos e elétricos, sendo tais fatos do completo desconhecimento do CD do Grêmio.
Invisível, outrossim, se planta o financiador da construção tanto quanto desconhecida , também, a origem dos recursos que a tem sustentado. Não existe, no clube, nenhum organismo devida e formalmente credenciado ao acompanhamento desse empreendimento, salvo reiteradas alusões ao papel a ser desempenhado pela empresa Grêmio Empreendimentos Ltda., cujas funções permanecem num limbo. Os andamentos e evoluções do empreendimento estão sendo, há muito, apenas irradiados pelo porta voz credenciado da mesma, com mandato extinto agora em dezembro e com funções resumidas a de um mero mensageiro. Ademais, não mais do que um informante absolutamente comprometido com a realização do empreendimento, de qualquer forma.
Percebe-se, à vista do exame de todas essas circunstâncias, que os sucessivos eventos que informaram o andamento desse negócio, desde dezembro de 2008, observaram paulatinamente um desvio ou distanciamento cada vez maior do acertado originalmente, dando lugar ao improviso e à emergência. Tudo sem o devido e concreto conhecimento do CD do Grêmio, distraído, como seus associados e torcedores, com notícias sobre dados supérfluos, tais como “tapumizações do terreno”, “enbandeiramentos” e desfiles bíblicos pela cidade (a travessia Olímpico-Humaitá pelo povo gremista, para lançamento da pedra fundamental do Estádio, um Êxodus na querência)
De outra parte, verifica-se que não foram construídas as oito salas de aula, substitutivas de outras, predadas, na escola Carlos Fagundes de Melo; não foram reformadas duas outras, na Escola Danilo Antonio Zaffari; não foi demolida a escola Oswaldo Vergara e nem ativada a regularização da construção desta em outro local, tudo isso cumulado com o decurso, in albis, do prazo de noventa dias fixados na lei 13.093, para assinatura do “termo de compromisso” entre o Estado e a donatária, chancelando tudo isso e mais as medidas compensatórias referidas retro.
Destarte, o “Negócio Arena”, em seus aspectos relativos ao terreno onde deverá ser erigida a obra do estádio, bem como referentes ao projeto propriamente dito deste , sua licença de obra e o andamento desta, estão na situação descrita neste trabalho, exatamente dois anos depois da assinatura dos documentos que , por suposto, vincularam o Grêmio a sua parceria e cujo contexto seguirá na segunda parte desta exposição.
Enfim, tudo leva a crer que o início da construção se deu a todo risco, ante a necessidade da apresentação de um fato consumado, obviamente dirigido às autoridades que ainda devem se pronunciar sobre todo esse negócio, com poderes de cerceá-lo eventualmente em razão de irregularidades ou ilegalidades manifestas. Uma tentativa de constrangimento, tudo escorado no grande poder de imantação da marca Grêmio sobre todos os setores, atividades e instituições da sociedade riograndense, sempre inteiramente permeável a tanta paixão.
Porto Alegre, 20 de dezembro de 2010
Associação dos Gremistas Patrimoniais
